Hệ thống thuế bất động sản của Síp cũng có nhiều điểm ưu đãi, tương tự như thuế doanh nghiệp và cá nhân. Các loại thuế được chia thành ba giai đoạn chính: Khi Mua, Khi Sở Hữu (Hàng năm), và Khi Bán, các chuyên gia đầu tư cần nắm rõ những mức phí này để có thể tính toán chi phí và ngân sách một cách hợp lý nhất!
1. Thuế và lệ phí khi mua hoặc chuyển nhượng sở hữu bất động sản
- Khi mua/ghi tên sổ đỏ bất động sản tại Síp, người mua sẽ phải thanh toán phí chuyển nhượng (transfer fees) đối với Văn phòng Đăng ký Đất đai (Land & Surveys). Tỷ lệ theo giá trị bất động sản:
- Giá trị từ ~€0 đến ~ €85.000 → 3 %.
- Từ ~€85.001 đến ~€170.000 → 5 %.
- Trên ~€170.000 → 8 %.
- Trong trường hợp giao dịch chịu VAT thì miễn phí chuyển nhượng.
- Nếu giao dịch không chịu VAT thì có thể được giảm 50 % phí chuyển nhượng.
- Thuế Giá trị gia tăng (VAT):
- Nếu mua bất động sản mới/không sử dụng (new & unused) thuộc diện phải chịu VAT, thì mức chuẩn là 19 %.
- Nếu mua nhà để dùng làm nơi ở chính (primary residence) và đáp ứng điều kiện, Thuế suất 5% áp dụng cho 130m² đầu tiên của bất động sản (với tổng diện tích không quá 200m²). Phần diện tích vượt quá sẽ chịu thuế 19%.
- Stamp Duty (Thuế chứng từ, thuế đóng dấu hợp đồng): Khi ký hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng, có đóng stamp duty theo hợp đồng.
- Lệ phí khác/thuế địa phương: Có các khoản phí thường niên nhỏ như thuế đô thị, phí chiếu sáng đường phố, thu gom rác, thoát nước — rất thấp so với các quốc gia khác.
- Điều kiện với người nước ngoài: Người không thuộc EU (non-EU) muốn mua bất động sản có thể cần xin phép theo luật “Immovable Property Acquisition (Aliens) Law”.
** Ưu đãi quan trọng: Để kích thích thị trường, chính phủ Síp thường xuyên đưa ra chính sách miễn hoặc giảm 50% phí chuyển nhượng. Hơn nữa, nếu bất động sản bạn mua đã phải chịu VAT (ví dụ: mua đất nền rồi xây nhà), bạn sẽ được miễn hoàn toàn phí chuyển nhượng khi sang tên sổ đỏ.
2. Thuế và lệ phí khi sở hữu bất động sản
Đây là điểm cực kỳ hấp dẫn của Síp.
- Thuế Bất động sản Cố định (Immovable Property Tax – IPT): ĐÃ BỊ BÃI BỎ.
- Trước đây, Síp có thu thuế sở hữu bất động sản hàng năm. Tuy nhiên, loại thuế này đã bị bãi bỏ hoàn toàn từ năm 2017 như một phần của nỗ lực thu hút đầu tư nước ngoài.
- Thuế Địa phương (Local Authority Fees / Municipality Tax):
- Đây là loại thuế duy nhất bạn phải trả hàng năm.
- Đây không phải là thuế sở hữu, mà là phí trả cho chính quyền địa phương để chi trả cho các dịch vụ công cộng (thu gom rác, chiếu sáng đường phố, thoát nước…).
- Mức phí này tương đối thấp, thường chỉ vài trăm EUR mỗi năm, tùy thuộc vào diện tích và vị trí của bất động sản.
- Nếu cho thuê bất động sản: Thu nhập từ cho thuê chịu thuế thu nhập cá nhân Síp hoặc thuế doanh nghiệp Síp, không phải một loại riêng biệt “thuế sở hữu” bất động sản.
3. Thuế khi bán/disposal bất động sản
- Thuế lãi vốn – Capital Gains Tax (CGT): Khi bán bất động sản tại Síp hoặc bán cổ phần công ty sở hữu bất động sản tại Síp, chịu CGT với mức 20 % trên khoản lợi nhuận tính được.
Cách tính lợi nhuận chịu thuế: (Giá bán) – (Giá mua ban đầu + Chi phí cải tạo, nâng cấp + Chi phí giao dịch + Điều chỉnh trượt giá).
- Các miễn trừ đặc biệt cho cá nhân (Exemptions):
- Bán nơi ở chính (owner-occupied residence) nếu đáp ứng điều kiện → được miễn tới €85.430 lợi nhuận trước khi tính thuế.
- Bán đất nông nghiệp nếu chủ là nông dân → miễn tới ~€25.629
- Miễn trừ tới ~€17.086 cho các loại bán khác.
- Ngoài ra: Kể từ 22 Feb 2021, có khoản đóng góp 0,4 % trên doanh thu từ việc chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng cổ phần công ty sở hữu bất động sản, mà người mua tiếp quản quyền kiểm soát công ty.
4. Tóm tắt nhanh dưới dạng bảng
| Giai đoạn | Loại thuế/ phí | Mức/Điều kiện | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Mua/Chuyển nhượng | Transfer fees | 3 % / 5 % / 8 % theo giá trị | |
| Mua bất động sản mới | VAT | 19 % thông thường; 5 % nếu là nơi ở chính và đáp ứng điều kiện | |
| Sở hữu | Thuế bất động sản quốc gia | 0 % (đã bị bãi bỏ) | |
| Sở hữu | Phí địa phương | Khoảng 0,1-0,2 % giá trị + phí thoát nước, dịch vụ | |
| Bán/Chuyển nhượng | CGT | 20 % trên lợi nhuận tính được | |
| Bán/Chuyển nhượng | Đóng góp 0,4 % | Trên doanh thu chuyển nhượng bất động sản hoặc cổ phần công ty sở hữu BĐS |
5. Ghi chú và lưu ý quan trọng
- Những ưu đãi về VAT 5 % cho nơi ở chính chỉ áp dụng nếu người mua đáp ứng điều kiện: là người trên 18 tuổi, chưa từng hưởng ưu đãi tương tự, và nhà sẽ dùng làm nơi ở chính trong khoảng thời gian quy định.
- Miễn CGT cho tài sản mua trong giai đoạn từ 16 July 2015 đến 31 Dec 2016 nếu từ người không liên quan.
- Đối với người nước ngoài (non-EU) mua bất động sản, cần xin phép theo luật “Aliens” và có thêm điều kiện.
- Vì không có thuế bất động sản quốc gia, chi phí giữ bất động sản ở Síp tương đối thấp so với nhiều nước châu Âu — một điểm hấp dẫn đầu tư.
- Các chi phí khác như phí môi giới, phí luật sư, phí đăng ký, bảo trì nhà cửa vẫn phát sinh và nên được tính trong tổng chi phí đầu tư vui lòng liên hệ Worldwide Path để được tư vấn thêm các thông tin chi tiết về các loại thuế đi kèm khi mua bán bất động sản tại Síp.
