Khi nhà đầu tư mua bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ để làm cơ sở xin quốc tịch, tài sản đó không còn là một khoản mua thông thường. Trên sổ đỏ Tapu sẽ xuất hiện một dòng ghi chú ràng buộc quyền định đoạt trong ba năm. Nhiều nhà đầu tư Việt Nam chỉ biết tới ràng buộc này sau khi đã chuyển tiền, và đó là lúc mọi phương án xử lý đều trở nên đắt đỏ. Bài viết này Worldwide Path sẽ phân tích bản chất pháp lý của ghi chú đó, mốc bắt đầu tính thời hạn, cùng những điểm cần thẩm định trước khi đặt bút ký.
Sổ đỏ Tapu là gì trong hệ thống pháp luật Thổ Nhĩ Kỳ
Tapu là giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản do Tổng cục Địa chính và Đăng ký đất đai Thổ Nhĩ Kỳ (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, viết tắt TKGM) cấp. Về chức năng, Tapu tương đương với sổ đỏ tại Việt Nam. Tuy nhiên, khác biệt quan trọng nằm ở chỗ hệ thống đăng ký của Thổ Nhĩ Kỳ ghi nhận trực tiếp lên sổ mọi hạn chế, cầm cố và cam kết gắn với tài sản.
Nói cách khác, sổ đỏ Tapu không chỉ trả lời câu hỏi ai là chủ sở hữu. Nó còn trả lời câu hỏi chủ sở hữu được làm gì với tài sản đó. Đây chính là lý do ghi chú hạn chế chuyển nhượng có sức nặng pháp lý thực sự chứ không phải một cam kết hình thức.
Ghi chú hạn chế chuyển nhượng 3 năm nằm ở đâu
Cơ sở pháp lý của ghi chú này là Điều 20 khoản 2 điểm (b) Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ số 5901. Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản trị giá tối thiểu 400.000 USD, kèm điều kiện ghi nhận cam kết không bán trong ba năm lên sổ đăng ký, có thể được xét cấp quốc tịch theo quyết định của Tổng thống.
Ngưỡng 400.000 USD có hiệu lực từ ngày 13/06/2022. Trước đó, mức yêu cầu là 1.000.000 USD giai đoạn từ 12/01/2017, sau đó hạ xuống 250.000 USD từ 19/09/2018. Những con số cũ vẫn còn lưu hành trên nhiều tài liệu tiếp thị, vì vậy Quý Anh/Chị nên kiểm tra ngày ban hành của bất kỳ tài liệu nào được cung cấp.
Nội dung ghi chú được TKGM chuẩn hóa, tạm dịch: tài sản có cam kết không được bán trong thời hạn ba năm kể từ ngày ghi nhận, theo Điều 20 Nghị định hướng dẫn Luật Quốc tịch. Dòng chữ này nằm tại mục ghi chú của sổ đỏ Tapu và bất kỳ ai tra cứu hồ sơ đều nhìn thấy.
Mốc ba năm bắt đầu từ ngày nào
Đây là chi tiết bị hiểu sai nhiều nhất, và cũng là chi tiết tốn kém nhất khi hiểu sai.
Thời hạn ba năm được tính từ ngày ghi chú được đăng ký tại Văn phòng Địa chính, không phải từ ngày ký hợp đồng, cũng không phải từ ngày nhà đầu tư nhận quyết định cấp quốc tịch. Hai mốc này có thể lệch nhau vài tháng, thậm chí lâu hơn nếu hồ sơ quốc tịch gặp yêu cầu bổ sung.
Hệ quả thực tế rất rõ ràng. Một nhà đầu tư nhận hộ chiếu vào tháng 6 nhưng ghi chú được đăng ký từ tháng 1 trước đó sẽ có mốc tự do định đoạt sớm hơn năm tháng so với suy nghĩ thông thường. Ngược lại, nếu tính nhầm theo ngày cấp quốc tịch, nhà đầu tư có thể bán tài sản khi ghi chú vẫn còn hiệu lực. Trong lập kế hoạch thoái vốn, ngày trên sổ đỏ Tapu mới là con số duy nhất đáng tin.
Trong ba năm, nhà đầu tư được và không được làm gì
Ghi chú này giới hạn quyền định đoạt, không giới hạn quyền sử dụng và khai thác. Cụ thể:
Được phép: cho thuê và thu tiền thuê, tự sử dụng để ở, đăng ký các quyền tài sản có giới hạn và các loại ghi chú khác lên sổ theo hướng dẫn nghiệp vụ của TKGM.
Không được phép: bán, chuyển nhượng, hoặc xóa ghi chú trước hạn. Riêng hợp đồng hứa mua hứa bán bị loại trừ khỏi nhóm ghi chú được phép đăng ký thêm.
Với các biến động quyền sở hữu nằm ngoài ý chí chủ sở hữu, chẳng hạn quyết định của tòa án, cưỡng chế thi hành án, thừa kế hoặc thu hồi vì mục đích công, hồ sơ sẽ được chuyển lên Tổng cục để xử lý theo từng trường hợp cụ thể.
Hậu quả khi chuyển nhượng trước hạn
Đây là phần Worldwide Path muốn Quý Anh/Chị đọc kỹ nhất.
Việc bán hoặc chuyển nhượng tài sản trước khi hết ba năm bị xem là vi phạm điều kiện đầu tư đã cam kết. Hệ quả không dừng ở việc mất tài sản. Cơ quan có thẩm quyền có thể khởi động quy trình hủy bỏ quốc tịch đã cấp, kéo theo hiệu lực của hộ chiếu và của toàn bộ hồ sơ thành viên gia đình đi kèm. Không có cơ chế nộp phạt để hợp thức hóa vi phạm.
Vì vậy, ba năm này cần được xem là một cam kết thanh khoản, không phải một khuyến nghị. Bất kỳ kế hoạch tài chính nào của gia đình trong giai đoạn đó đều phải giả định rằng khoản 400.000 USD là vốn bị khóa hoàn toàn.
Hết ba năm, ghi chú không tự động biến mất
Một hiểu nhầm phổ biến khác là nghĩ rằng ghi chú tự động hết hiệu lực khi đủ ba năm. Thực tế, chủ sở hữu phải nộp đơn đề nghị xóa ghi chú tại Văn phòng Địa chính. Chỉ sau khi ghi chú được xóa khỏi sổ đỏ Tapu, giao dịch chuyển nhượng mới có thể thực hiện.
Sau thời điểm này, việc bán tài sản không ảnh hưởng tới quốc tịch đã được cấp. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên tính trước thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của chương trình định cư Thổ Nhĩ Kỳ tại thời điểm bán.
Bốn điểm cần thẩm định trước khi ký
- Thứ nhất, lịch sử sở hữu của tài sản. Bất động sản đã từng được dùng cho một hồ sơ quốc tịch trước đó sẽ không được sử dụng lại cho hồ sơ của nhà đầu tư khác, kể cả khi ghi chú cũ đã được xóa.
- Thứ hai, quốc tịch của bên bán. Quy định hạn chế các giao dịch giữa người nước ngoài cùng quốc tịch. Tài sản cần được chuyển qua công dân hoặc pháp nhân Thổ Nhĩ Kỳ trước khi đủ điều kiện cho hồ sơ mới.
- Thứ ba, chứng thư thẩm định giá. Giá trị tài sản phải được xác định bởi đơn vị thẩm định được cấp phép. Định giá cao hơn giá thị trường thực có thể giúp đạt ngưỡng trên giấy tờ, nhưng để lại rủi ro lớn khi thoái vốn sau ba năm.
- Thứ tư, chứng từ ngoại hối. Hồ sơ yêu cầu chứng nhận mua ngoại tệ và dòng tiền đi qua hệ thống ngân hàng Thổ Nhĩ Kỳ. Đây cũng là căn cứ chứng minh nguồn gốc tài sản sau này.
