Không phải mọi bất động sản trị giá 400.000 USD tại Thổ Nhĩ Kỳ đều dùng được để xin quốc tịch. Đây là điều nhiều nhà đầu tư chỉ phát hiện sau khi đã ký hợp đồng. Quy định về bất động sản đủ điều kiện cấp quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ đã thay đổi đáng kể từ ngày 12/12/2023, và nhiều tài liệu tiếp thị trên thị trường vẫn phản ánh quy định cũ. Bài viết này Worldwide Path phân biệt rõ loại nào được chấp nhận, loại nào bị loại, và những tiêu chí thẩm định mà Quý Anh/Chị cần kiểm tra trước khi chuyển tiền.
Quy định thay đổi ngày 12/12/2023
Trước đây, điều luật chỉ yêu cầu “bất động sản” trị giá tối thiểu 400.000 USD. Cách diễn đạt rộng này cho phép mua đất trống, đất nông nghiệp, ruộng để nhập tịch. Quyết định số 7938 của Tổng thống ban hành ngày 11/12/2023, đăng Công báo số 32397 ngày 12/12/2023, đã sửa cụm từ này thành: “bất động sản đã lập kat mülkiyeti hoặc kat irtifakı, hoặc là đất có công trình xây dựng trên đó“.
Nói cách khác, phạm vi đã bị thu hẹp, không phải mở rộng. Đây là hướng ngược lại với những gì một số tài liệu tiếp thị trình bày.
Ba loại bất động sản đủ điều kiện
1. Bất động sản đã lập kat mülkiyeti
Đây là hình thức chắc chắn nhất. Kat mülkiyeti là quyền sở hữu tầng đối với công trình đã hoàn thành và đã có giấy phép sử dụng công trình.
Trong thực tế, đây là các căn hộ hoặc mặt bằng thương mại đã bàn giao, có thể vào ở ngay, có thể cho thuê ngay. Với nhà đầu tư ưu tiên an toàn pháp lý, đây là lựa chọn nên cân nhắc đầu tiên.
2. Bất động sản đã lập kat irtifakı
Đây là điểm quan trọng mà nhiều nhà đầu tư hiểu sai. Kat irtifakı là quyền sở hữu tầng được xác lập đối với công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn công, chưa có giấy phép sử dụng. Loại này vẫn đủ điều kiện để xin quốc tịch theo quy định hiện hành.
Nghĩa là căn hộ dự án chưa bàn giao vẫn hợp lệ, miễn là đã lập kat irtifakı trên sổ đỏ Tapu.
Tuy nhiên đây là loại có rủi ro thương mại cao hơn:
- Rủi ro chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc không hoàn thành dự án
- Chưa có dòng tiền cho thuê trong thời gian chờ, trong khi ghi chú ba năm đã bắt đầu đếm
- Ngân hàng Thổ Nhĩ Kỳ thường yêu cầu thêm điều kiện khi cấp tín dụng cho tài sản dạng này
- Khi bán lại sau ba năm, tài sản chưa có giấy phép sử dụng khó bán hơn
Vì vậy, hợp lệ về pháp lý và an toàn về đầu tư là hai chuyện khác nhau. Worldwide Path khuyến nghị nếu chọn loại này thì phải thẩm định kỹ năng lực chủ đầu tư và tiến độ thực tế của dự án.
3. Đất đã có công trình xây dựng trên đó
Đất được phân loại là đất xây dựng (arsa) và đã có công trình hiện hữu vẫn đủ điều kiện, kể cả khi chưa lập kat mülkiyeti hay kat irtifakı.
Yếu tố quyết định là có công trình thật trên đất, được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Không phải giấy phép quy hoạch, không phải kế hoạch xây dựng trong tương lai.
Bốn loại bất động sản không đủ điều kiện
Đất trống chưa có công trình xây dựng
Đất phân loại là đất xây dựng nhưng chưa có công trình nào và chưa lập kat irtifakı thì không dùng được để nhập tịch, kể từ 12/12/2023.
Đây là nhóm bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi thay đổi quy định. Trước đây đất trống là lựa chọn phổ biến vì giá rẻ, dễ đạt ngưỡng bằng diện tích lớn. Nay không còn hợp lệ.
Nếu Quý Anh/Chị nhận được một bản chào bán đất nền với lời hứa “vẫn xin được quốc tịch”, đó là dấu hiệu người bán đang dùng tài liệu cũ, hoặc cố tình.
Đất nông nghiệp và ruộng
Đất nông nghiệp (tarla) và các loại đất canh tác khác không đủ điều kiện. Loại này bị loại cùng đợt sửa đổi 12/12/2023.
Ngoài ra, người nước ngoài mua đất chưa có công trình còn phải trình dự án phát triển lên cơ quan có thẩm quyền trong vòng hai năm. Đây là nghĩa vụ độc lập với chương trình quốc tịch, và không nhiều nhà đầu tư nước ngoài lường trước.
Bất động sản đã dùng cho một hồ sơ nhập tịch trước đó
Một bất động sản đã từng được sử dụng làm cơ sở cấp quốc tịch cho một người nước ngoài thì không được dùng lại cho hồ sơ của người nước ngoài khác. Quy định này áp dụng ngay cả khi ghi chú ba năm đã được xóa và chủ sở hữu đã thay đổi.
Đây là lý do việc tra cứu lịch sử pháp lý của tài sản phải là bước đầu tiên, trước cả khi bàn về giá. Trên thị trường có một lượng bất động sản đã “hết công năng nhập tịch” nhưng vẫn được chào bán với mức giá của thị trường nhập tịch.
Bất động sản trong khu vực quân sự cấm hoặc khu an ninh đặc biệt
Người nước ngoài không được sở hữu bất động sản trong khu vực quân sự cấm theo Luật số 2565. Với khu an ninh đặc biệt, cần có sự chấp thuận của Ủy ban tỉnh.
Đây là bước xác minh do Văn phòng Địa chính thực hiện. Nếu tài sản nằm trong khu vực cấm, giao dịch sẽ bị dừng, kể cả khi hợp đồng đã ký.
Ràng buộc riêng về người bán
Ngoài bản thân tài sản, danh tính người bán cũng quyết định tính hợp lệ.
Bất động sản đã được chuyển nhượng cho công dân hoặc công ty Thổ Nhĩ Kỳ sau ngày 12/01/2017 bởi chính nhà đầu tư, vợ hoặc chồng, con của nhà đầu tư, hoặc bởi một người nước ngoài cùng quốc tịch thì không được dùng cho hồ sơ nhập tịch của nhà đầu tư đó.
Quy định này nhằm ngăn việc mua đi bán lại vòng tròn trong cùng một nhóm quốc tịch để tạo giá trị giao dịch ảo. Với nhà đầu tư Việt Nam, cần lưu ý khi tài sản được giới thiệu bởi một người Việt Nam đang sở hữu bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ.
Hai hạn mức áp dụng cho mọi người nước ngoài
Độc lập với chương trình quốc tịch, Luật Địa chính số 2644 đặt hai giới hạn:
- Tổng diện tích bất động sản một người nước ngoài sở hữu trên toàn Thổ Nhĩ Kỳ không vượt quá 30 hecta
- Trong phạm vi một quận, tổng diện tích thuộc sở hữu người nước ngoài không vượt quá 10% diện tích quận đó
Với căn hộ tại đô thị, hai hạn mức này gần như không ảnh hưởng. Nhưng nếu phương án đầu tư liên quan tới đất có công trình diện tích lớn, đây là điểm cần kiểm tra trước.
Có được gộp nhiều bất động sản để đạt ngưỡng không
Có. Quy định không giới hạn số lượng bất động sản dùng để đạt ngưỡng 400.000 USD. Nhà đầu tư có thể mua hai hoặc ba căn, miễn tổng giá trị đạt ngưỡng và mỗi căn đều thuộc nhóm hợp lệ.
Trong thực tế, nhiều đơn vị thường khuyến nghị phương án nhiều tài sản diện tích vừa phải thay vì một tài sản lớn. Lý do nằm ở thanh khoản: một căn 300 m² tại Istanbul có rất ít người mua tiềm năng khi bán lại sau ba năm, trong khi ba căn 100 m² thì bán được cho tệp khách rộng hơn nhiều, và có thể bán từng phần thay vì phải bán trọn gói.
Trường hợp hợp đồng hứa mua hứa bán
Quy định cho phép một phương án khác: hợp đồng hứa mua hứa bán được công chứng, với điều kiện toàn bộ giá trị tối thiểu 400.000 USD đã được thanh toán đủ và hợp đồng được ghi chú lên sổ địa chính kèm cam kết không chuyển nhượng, không xóa ghi chú trong ba năm.
Phương án này chỉ áp dụng cho bất động sản đã lập kat mülkiyeti hoặc kat irtifakı. Đây là con đường dành cho các dự án đang xây dựng chưa thể sang tên ngay.
Cần lưu ý: đây là phương án phức tạp hơn về mặt pháp lý và cần luật sư tại Thổ Nhĩ Kỳ tham gia từ đầu.
Checklist thẩm định trước khi ký
Trước khi đặt cọc bất kỳ tài sản nào, Quý Anh/Chị nên yêu cầu xác nhận đủ tám điểm sau:
- Trên sổ đỏ Tapu ghi kat mülkiyeti, kat irtifakı, hay đất có công trình
- Tài sản đã từng được dùng cho hồ sơ nhập tịch nào chưa
- Người bán có phải công dân Việt Nam, hoặc có liên quan tới nhà đầu tư không
- Tài sản có nằm trong khu vực quân sự cấm hoặc khu an ninh đặc biệt không
- Trên sổ có ghi chú thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp nào không
- Nếu là kat irtifakı, tiến độ dự án và năng lực chủ đầu tư ra sao
- Chứng thư thẩm định giá do đơn vị được cấp phép lập, còn hiệu lực không
- Kế hoạch dòng tiền trong ba năm nắm giữ, đặc biệt nếu tài sản chưa bàn giao.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý tại Thổ Nhĩ Kỳ. Quy định có thể thay đổi và cần được kiểm tra tại thời điểm giao dịch.
