Chi phí thuê nhà ở Mỹ là một trong những khoản chi bắt buộc khi gia đình nhà đầu tư đến Mỹ sinh sống, ở một đất nước mới mức chi phí đắt đỏ sẽ ngốn phần lớn khoản tiền dự trữ của bạn. Tuy nhiên giá thuê nhà tại Mỹ giảm sâu, chạm đáy 4 năm do nguồn cung tăng là một điểm tích cực dành cho những ai đang tham khảo các khoản dự chi khi đến Mỹ, dữ liệu phân tích từ BLS, Zillow, và tác động đối với người thuê.
Tổng quan xu hướng và dữ liệu mới nhất về giá thuê nhà tại Mỹ
Theo dữ liệu mới công bố, giá thuê nhà tại Mỹ đang ở mức thấp kỷ lục trong 4 năm. Tháng 1/2026, giá thuê trung vị toàn quốc giảm còn khoảng 1.353 USD – giảm 1,4% so với cùng kỳ năm trước và hơn 6% so với mức đỉnh giữa năm 2022. Apartment List ghi nhận đây là lần giảm giá thuê thứ sáu liên tiếp, tạo nên cú sụt lớn nhất trong hơn hai năm. Zillow cũng báo cáo giá thuê bình quân (ZORI) tháng 1/2026 ở mức ~1.895 USD, chỉ tăng 2% so với một năm trước – tốc độ tăng chậm nhất từ năm 2020 đến nay. Ngoài ra, theo Realtor.com, giá thuê trung vị của 50 đô thị lớn nhất nước là 1.672 USD (tháng 1/2026), vẫn thấp hơn khoảng 85 USD so với đỉnh năm 2022.
Nhìn chung, “đây là một trong những giai đoạn thuận lợi nhất cho người thuê nhà trong một thập kỷ qua”, theo một chuyên gia bất động sản được CNBC dẫn lời. Nhiều chỉ báo kinh tế cũng phản ánh xu hướng này: tỉ lệ thất nghiệp vẫn thấp, lạm phát đã hạ nhiệt, và lãi suất cho vay cao khiến nhu cầu mua nhà giảm, chuyển một phần sang thị trường thuê. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở (đặc biệt là căn hộ chung cư) tăng mạnh cũng đang nới lỏng áp lực giá thuê.
Nguyên nhân đẩy giá thuê nhà tại Mỹ giảm mạnh
Nhiều yếu tố cùng tác động giúp giá thuê nhà Mỹ giảm sâu:
- Nguồn cung tăng mạnh. Giai đoạn 2023–2024 đánh dấu kỷ lục hoàn thành căn hộ cho thuê mới. Ví dụ, năm 2024 có hơn 518.000 căn hộ hoàn thành – tăng 9% so với 2023 và 30% so với 2022. Mặc dù đà tăng mới được dự báo chững lại (dự kiến 440.000 căn năm 2025), lượng nhà ở mới liên tục được đưa vào thị trường đã giúp giảm căng thẳng nguồn cung. Theo Apartment List (trích dẫn bởi Mid Valley News), tỷ lệ trống căn hộ toàn quốc đã leo lên 7,3% – mức cao kỷ lục – và thời gian cho thuê trung bình tăng lên 41 ngày. Điều này có nghĩa là chủ nhà phải cạnh tranh nhiều hơn, từ đó giành lợi thế về giá cho người thuê.
- Lãi suất vay mua nhà cao. Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ đang ở mức trên 6%, trong khi đầu năm 2023 là trên 6,5%. Mức lãi suất hiện nay – khoảng 6,11% (tháng 3/2026) – vẫn cao gần 1 điểm phần trăm so với một năm trước. Lãi suất cao khiến việc mua nhà trở nên kém khả thi hơn, đẩy nhiều người dân vào ở thuê lâu dài. Trong bối cảnh đó, người thuê có nhiều lựa chọn và sức mua thấp hơn, buộc chủ nhà giảm đà tăng giá hoặc thậm chí hạ giá để lấp đầy căn hộ.
- Lạm phát hạ nhiệt và thu nhập. Áp lực lạm phát trong các năm 2022–2023 khiến chi phí sinh hoạt tăng vọt, nhưng gần đây lạm phát đã giảm rõ rệt. CPI tổng hợp và CPI nhà ở của BLS đều cho thấy mức tăng chậm lại. Ví dụ, chỉ số giá thuê nhà (CPI Rent of primary residence) chỉ tăng 0,1% trong tháng 2/2026 – mức tăng tháng thấp nhất kể từ năm 2021. Lạm phát giảm làm tăng sức mua tương đối cho người thuê, đồng thời thúc ép các chủ sở hữu giữ ổn định giá thuê.
- Xu hướng làm việc từ xa. Việc nhiều lao động chuyển sang làm việc từ xa cũng tác động gián tiếp giảm giá thuê ở các đô thị lớn. Người lao động có thể chuyển đến ngoại ô hoặc các vùng phụ cận có giá thuê thấp hơn, làm giảm nhu cầu tại trung tâm thành phố. Sự dịch chuyển này góp phần làm tăng tỷ lệ trống ở những thị trường đô thị lớn đã tăng nóng trước đây.
- Chính sách và điều kiện kinh tế. Các yếu tố như giảm giá xăng dầu (hỗ trợ chi phí sinh hoạt) và các chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở (giảm thủ tục hành chính) cũng góp phần hạ nhiệt thị trường thuê. Ví dụ, thông tin Nhà Trắng cho thấy giá xăng dầu và lãi suất thế chấp đang giảm, giúp giảm áp lực chi phí cho người thuê. Tuy nhiên, các chính sách này mang tính dài hạn, nên tác động chính yếu đến xu hướng cung – cầu ngắn hạn hiện nay chủ yếu vẫn là do những yếu tố kinh tế cơ bản nêu trên.
Biến động theo khu vực
Xu hướng giảm giá thuê không đều khắp nước Mỹ. Một số thành phố và khu vực đã báo cáo mức giảm đáng kể:
- Los Angeles (Bờ Tây): Theo Los Angeles Times, giá thuê tại L.A. đã giảm về mức thấp nhất trong 4 năm qua, tạo nên “một thị trường nghiêng về người thuê” khi nhu cầu hạ nhiệt và nguồn cung tăng.
- Denver (Vùng núi): KDVR đưa tin dữ liệu của Zillow cho thấy giá thuê ở Denver đang ở mức rẻ nhất trong 9 năm. Nhu cầu giảm cùng lượng cung lớn khiến Denver rơi vào thị trường “thuận lợi cho người thuê”.
- Phoenix và San Diego: Các kênh địa phương (NBC và CBS địa phương) ghi nhận giá thuê tại Phoenix và San Diego lần đầu tiên giảm sau nhiều năm tăng liên tục. Ví dụ, San Diego giảm lần đầu kể từ năm 2010, do nguồn cung mới gia tăng mạnh.
- Boston (Bờ Đông Bắc): Tại vùng Boston, một số khu vực cũng bắt đầu chứng kiến giảm giá thuê hàng năm (lần đầu tiên kể từ 2020), phản ánh xu hướng chung toàn quốc.
- Dallas–Fort Worth (Miền Nam): Ở Texas, nguồn cung căn hộ cao tầng tăng nhanh đã tạo áp lực giảm giá. Realtor.com cho biết giá thuê trung vị tại khu vực Dallas-Ft Worth tháng 1/2026 là khoảng 1.410 USD, giảm 2,5% so với một năm trước. Tình trạng dư cung này biến Dallas-Ft thành thị trường “thuận lợi cho người thuê” trong nhiều năm gần đây.
- Những thị trường khác: Các thành phố khác như Pittsburgh, Las Vegas, Los Angeles, Nashville cũng báo cáo giảm giá thuê. Ngược lại, một số thị trường Bờ Tây như San Francisco hay San Jose vẫn tăng nhẹ nhưng tốc độ tăng giá đã chậm lại đáng kể, phản ánh nguồn cung còn hạn chế tại đây.
Nhìn chung, vùng Nam và Núi (South/Mountain West) hiện giảm mạnh nhất do nguồn cung căn hộ mới dồi dào, trong khi một số vùng phụ cận thành phố duy trì giá ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ.
Triển vọng thị trường và khuyến nghị
Các chuyên gia đánh giá tình hình thị trường thuê có xu hướng duy trì ổn định hoặc tiếp tục đi ngang trong ngắn hạn. Dự báo của Zillow Research cho biết giá thuê căn hộ đơn lẻ sẽ chỉ tăng khoảng 1,8% trong năm 2026, và căn hộ nhiều phòng (multifamily) chỉ tăng 0,6%. Với nguồn cung dồi dào và tỷ lệ trống cao, thị trường khó có thể bùng nổ tăng giá trở lại sớm. Nếu lãi suất cho vay giảm dần theo lộ trình của Fed, một số nhu cầu mới có thể quay trở lại, nhưng tác động này dự kiến chỉ kéo dài ngắn hạn.
- Tác động với người thuê: Giảm giá thuê là tin tốt cho người thuê nhà. Theo Zillow, mức chi tiêu trung bình cho thuê hiện chiếm khoảng 26,4% thu nhập hộ gia đình – mức thấp nhất kể từ năm 2021. Người thuê hiện có nhiều lựa chọn hơn và thậm chí có thể thương lượng được ưu đãi thuê (ví dụ tặng một tháng miễn phí, phí quản lý thấp hơn) khi gần 40% tin đăng cho thuê hiện có kèm ưu đãi (concession). Khuyến nghị: Người thuê nên xem xét gia hạn hoặc tìm thuê mới trong giai đoạn này để hưởng lợi từ giá mềm, đồng thời thỏa thuận những điều khoản có lợi (như hạn chế tăng giá khi tái ký hợp đồng). Tuy nhiên, nếu có kế hoạch mua nhà dài hạn, đây cũng là thời điểm tốt để xem xét vì lãi suất mua nhà đang dần giảm.
- Tác động với chủ nhà và nhà đầu tư: Chủ nhà đang đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt và có thể cần linh hoạt hơn về giá cho thuê. Tỷ lệ trống tăng cao (7,3% toàn quốc) đồng nghĩa rằng nhiều căn hộ khó lấp đầy nếu giá không hấp dẫn. Vì thế, chủ nhà nên duy trì chất lượng bất động sản và có thể xem xét cải thiện tiện ích hoặc dịch vụ để hút khách. Đối với nhà đầu tư, khuynh hướng giá thuê giảm có thể làm giảm lợi tức ngắn hạn. Tuy nhiên, trong dài hạn, tình hình nhà ở sẽ điều chỉnh theo cung-cầu. Khuyến nghị: Chủ nhà nên chuẩn bị cho thị trường cân bằng hơn, có thể chấp nhận mức tăng giá thuê nhẹ và tập trung giữ chân người thuê hiện tại (ví dụ không tăng tiền thuê quá cao). Nếu tài chính cho phép, vẫn có thể đầu tư vào nhà ở nhưng cần tính toán kỹ lợi nhuận nếu giá thuê tiếp tục đi ngang.
Kết luận
Giá thuê nhà tại Mỹ đang ở mức thấp nhất trong 4 năm qua do tổng hòa của các yếu tố: nguồn cung nhà ở tăng mạnh, lãi suất vay cao, và nhu cầu thuê có phần giảm sút. Dữ liệu từ BLS, Zillow và các báo cáo uy tín đều xác nhận xu hướng giảm liên tục này. Mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều biến động, triển vọng chung cho người thuê vẫn tích cực khi mức độ chi trả thuê giảm xuống. Trái lại, chủ nhà và nhà đầu tư cần thích ứng với điều kiện thị trường mới bằng cách cạnh tranh giá và nâng cao chất lượng dịch vụ. Thị trường cho thuê Mỹ được dự báo sẽ chuyển sang giai đoạn cân bằng hơn, tạo ra môi trường ổn định và công bằng hơn cho người thuê nhà từ đó giảm bớt chi phí, gánh nặng cho những giấc mơ Mỹ trong tương lai.
